房市“三降”出现了，2022年房子或迎来“贬值潮”？官媒8字透底

不知不觉中2021年就结束了，回顾2021年的楼市走势会发现，对于房地产行业来说，2021年注定不是一个平凡的一年。在2021年的9月份，全国平均房价迎来了6年多以来的首次环比下跌，这是一个不同寻常的信号，甚至可以说2021年将会成为房地产行业转折的一年。

回顾过去20多年，房价一直都是涨多跌少，并且每次房价在经历了短暂下跌之后，都会再次迎来反弹大涨。就比如在2000年时，我国的平均房价仅在2000元/平方米，那时就算是北京三环附近的房价也仅在3500元/平方米左右，很多县城的房价更是只有几百元一平方米。但是根据2021年11月份的房价数据显示，11月份全国平均房价为9749元/平方米，跟2020年9860元/平方米的房价水平差不多。也就是说，虽然过去几个月房价下跌了，但是房价也仅是跌回了2020年的水平。也就是说，在过去20年里，仅平均房价就上涨了4倍之多，很多一二线热点城市的房价更是高达几万元甚至几十万元，上涨了十几倍甚至几十倍。


正是因为房价的这种走势，才给很多人造成了房价只涨不跌的假象。确实，在很多人的认知中，房价就是只涨不跌的，特别是90后，在他们经历的生活中，就没有看到房价下跌过，一直都是上涨的。所以在2021年9月份，房价又一次迎来了下跌的行情时，很多人都不以为然，认为房价下跌只是暂时，房价在短暂回调之后，还会继续大涨。那么，房价真的只是像人们说的那样短暂下跌吗？在笔者看来，这次房价下跌并不是一次短暂下跌，因为房市三降出现了，2022年房子或将迎来“贬值潮”。

第一降：人们对房价的预期开始下降

在过去，绝大部分人对房价的预期都是上涨的，受“买涨不买跌”思想的影响，房价越上涨，人们就越买房。在很多人的认知中，房价是只涨不跌的，甚至很多人认为，只要买了房子就可以挣钱。确实，在过去20多年，只要是买了房子的人都挣到了钱，财富大幅增值，很多人更是通过投资房产实现了财富自由。

但是现在情况已经不同了，受“房住不炒”和房价下跌的影响，目前很多投资客开始不看好房产，同时刚需购房者也开始担心房价下跌了。根据央行发布的第三季度问卷调查显示，和一季度相比，“看涨房价”的人数下降了5.6%，并且超80%的人认为房价不会再涨了。在过去的大部分购房者中，以投资为目的的购房者占比很多。而现在既然大多数人都不再看涨房价了，那就说明了急得不能急的除了刚需购房者之外，其他的人大概率只会捂住钱袋子，不会购买房产。


第二：人们对住房的需求正在不断降低

房子是给人居住的，所以房价上涨的根本原因就是人们的需求，过去二十多年房价持续上涨，也是因为住房资源一直供不应求。在1976年时，全国城镇居民人均住房面积仅为3.6平方米，并且全国有超过800万户的住房缺口。虽然在1998年住宅商品化改革之后，房地产行业进入了黄金时代，但是由于城镇化建设的原因，每年都有近2000万农村人口进入城市之中，所以住房资源一直存在紧缺情况。

但是现如今情况不同了，根据央行公布的统计数据显示，截至2020年底，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均1.5套，其中41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。另外，再根据目前63.86%的常住人口城镇化率和44.38%的户籍城镇化率，目前仅城镇户籍家庭拥有的房子，就足够城市中所有的人居住了。因此可以看出，目前我们的总体住房资源已经过剩了，可能目前一二线热点城市的住房资源还存在紧缺的情况，但是同时也说明大部分三四线城市的住房资源已经严重过剩了。

目前不仅住房资源存在过剩的现象，同时购房者数量也在不断降低。一方面是因为人们对住房的拥有率已经越来越高了，另一方面是因为在过去近20年，我国新生人口数量一直在不断降低。根据统计数据显示，00后和10后整整比80后和90后少了1.03亿，这意味着随着00后和10后成为购房主力军，未来购房者的数据会大幅减少。另外，大部分00后和10后都是独生子女，可能他们的父母、爷爷奶奶和姥姥姥爷都有房子，这意味着对于大部分00后和10后来说，他们根本就不缺房子，对房子也没有需求。所以可以看出，随着时间的推移，人们对住房的需求会慢慢减少。


第三：房企销售额大幅降低

根据相关机构的统计数据显示，销售额前100强房企销售总额已经连续3个月出现下降。就算是“金九银十”的9月份和10月份，前100名房企的销售额都出现了降低。特别是9月份，房企销售额比去年同期降了超过30%。


目前大部分房企都是高负债高周转运营的，而房企销售额大幅降低，就意味着房企回笼资金的速度正在降低，同时也意味着房企高负债高周转的运营模式无法运营下去了。另外，现在楼市信贷政策也在不断收紧，这导致目前绝大部分房企的资金链都面临资金链紧张的情况，甚至有不少房企的资金链已经断裂，其中不乏一些龙头房企。

通过以上房市的“三降”现象可以看出，住房资源已经过剩，供需关系已经发生逆转，这意味着房价已经失去了人口的支撑，房价已经不可能再像过去那样持续不断上涨了。而进入2022年，房企的资金链紧张情况越来越严重，同时“三条红线”的3年缓冲期也日益逼近，这意味着在2022年房企面临着很大的降负债压力。因此，不少专家和学者都预测2022年房价大概率会迎来“贬值潮”。那么，对于2022年的房价走势，真的是下跌吗？下跌空间有多大？对此，官方“8字”回应透底。



在官媒经济日报以题为《楼市“黑嘴”要不得》为题专门针对楼市“贬值潮”有过回应：由于各城市在人口、地价和供需等方面出现分化差异，不会出现所谓的“普涨”或“普跌”之说，一些楼市“黑嘴”臆断房价走势，对楼市调控不利，大家要保持警惕和识别。即便是目前的楼市降温明显，国家统计局部门在通报最新的房地产数据时仍明确表示，“下一阶段房地产市场有望保持平稳发展”。可以看出，“有望保持平稳发展”就是2022年的房价走势，这显示楼市稳定是国家对楼市调控政策的底线。因此，2022年的房价大概率是以稳定为主，当然，在房价稳定的走势中，房价也会根据真实的供需关系出现上涨或者下跌的情况。

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