房产行业进入关键转折期，碧桂园为何不慌？

「核心提示」

2021年是房地产行业大变局之年，政策调控不断升级，个别房企资金链紧张，行业分水岭逐渐显现。众房企能在行业变革的时代中安稳过渡吗？

作者  秦海清

编辑  刘杨



11月22日晚，保利发展发布公告称，拟发行不超过人民币98亿元的公司债券。业内人士解读称，这或许意味着涉房类融资环境正在“解冻”。

另据香港联交所披露的数据显示，11月2日至11月4日，杨惠妍连续三天在二级市场增持碧桂园股票。

实际上，2021年3月至今，杨惠妍已经先后29次增持，累计买入碧桂园股票约3.28亿股，共耗资约31.37亿港元。作为碧桂园的控股股东及高管，杨惠妍如此高频地增持，可见其对公司发展的信心。

贝壳研究院观点称，目前房地产行业正在经历高位回调、风险出清，预计2022年市场将经历修复阶段并逐步回归平稳。

身处行业的变革期，房企们应该如何安稳过渡？



1、房企“稳”字诀



今年下半年以来，个别房企因债务问题频频被提及、业绩持续承压，一时间整个房地产行业风声鹤唳。

2016年年底，中央高层首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，开启中国房地产行业新一轮宏观调控。“房住不炒”的基调从此未动摇，而且调控措施也逐年升级完善。


2020年8月，号称房地产行业史上最严的新规“三道红线”出台；2021年，多个重点城市开始实施“两集中”土地新政，金融监管部门也严查信贷资金违规流入楼市。“十四五”规划继续坚持“房住不炒”主基调，推动房地产行业平稳健康发展。

《北京晚报》报道称，9月至今，央行不断强调“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”，指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。高层密集发声之下，涉房类融资环境有所回暖。

头部房企早就意识到变化。2018年，万科在内部打出口号“活下去”。此后三年，万科主动实施一系列变革，向管理要红利。今年9月，郁亮在万科公司周年庆晚会上表示，“很高兴我们还活着。”

另一家头部房企碧桂园不但活着，而且活得还不错。根据碧桂园公告，公司10月实现权益合同销售建筑面积595万平方米，对应的权益合同销售金额约458.3亿元，两项数据均实现环比正增长，整体表现优于行业平均水平。同时，第三方研究机构统计显示，碧桂园前10月累计销售规模稳居行业前列。

取得这样的业绩是因为碧桂园拥抱变化。2018年下半年以来，碧桂园开始实施“提质控速、行稳致远”战略；2019年起至今，碧桂园连续三年将“全竞提升”作为主题，并将销售回款纳入重点考核，追求有现金流的利润和有利润的现金流。简而言之，碧桂园求“稳”。

今年下半年以来，部分房企资金链持续承压，经营面临严峻挑战，房地产市场继续深度调整、加快出清。尽管如此，杨国强依然对行业充满信心，认为这是一个优胜劣汰的过程，市场正在迈向平稳健康发展新阶段。



2、财务稳，才是真的稳



业绩是面子，财务是里子。“里子”稳了，“面子”才能稳得住。

个别房企出现问题后，债务问题备受外界关注。从头部房企的负债情况来看，万科总负债1.59万亿，碧桂园负债1.74万亿元，保利发展负债1.08万亿，中海发展也有超过8500亿的负债。

房企们动辄数千亿、上万亿的负债，看似夸张，其实要看负债背后的结构。

众所周知，中国房地产行业销售采用的是“先收钱、后交房”的预售制度，房企收到购房款并不是立即确认为收入，而是要计入“负债”，称为“合同负债”。当房企将房子交到购房者手中后，合同负债将结转为收入。

也就是说，合同负债不是需要偿还的债务，而是房企将来的收入。拿碧桂园来说，截至2021年6月底，碧桂园合同负债7242.71亿元，在总负债中占比41.63%。万科同期的合同负债为6942.28亿元，占比总负债43.66%。也就是说，碧桂园、万科中有将近一半的所谓“负债”将会转为未来预期的收入。

市场普遍承压之下，考验一家房企真正实力的指标应该是回款率，这也是当前各家房企都在重点努力的方向。

碧桂园一直对回款率有严格要求，碧桂园财报显示，公司上半年权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%及以上。


稳健的财务让碧桂园得到了评级机构的肯定，在三大国际评级机构密集下调房企评级及展望的背景下，穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级。

此外，标普10月发布评级报告称，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局支撑了公司销售的增长。摩根士丹利亦发布研报表示，看好具强劲可见盈利、执行纪录良好及在当前市场环境下资产负债表稳健的房企，并给予龙湖、碧桂园等房企增持评级。

中国房地产业协会会长冯俊认为，2021年下半年开始，对今后房地产的发展来说是一个重要转折时期，“并不是说从现在开始房地产要负增长，反而今后会出现比较稳定的小幅增长，把投资品属性有效控制住后，价格会呈现比较平稳的态势。”

在房地产发展的重要转折时期，只有经营稳健、财务健康的房企，才算是“大浪淘沙”中的“金子”。
来自: Android客户端

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