房子的价值将越来越低？内行人：未来只剩3类房产仍具潜力

对于房地产行业的走势，没有多少人能打包票，只有自己能够说得清楚，即使是身处房地产行业的各位专家和名人，都表示出很多不同的观点，唯有一个发展趋势是被大部分人所认同的，就是全国楼市的分化。

楼市的分化，不仅表现在一二线城市与三四线城市之间，高品质住宅与低品质住宅之间同样会发生分化，房产牛人曹旺达曾提出楼市的3个“二八分化”，分别从开发商、城市、楼盘3方面阐释楼市的分化。

对于普通买房人来说，看懂楼市的趋势，明白楼市已经产生分化，是非常重要的。这意味着像过去一样买房就能挣钱的时代已经彻底过去，房子的双重属性中，部分房子的居住属性会被无限放大，相对的，投资属性也会变得微乎其微。

目前商品房市场已经明显出现产能过剩，经济学家马光远表示，房地产产能的过剩得不到消化，很大部分原因在于过剩的是低品质住宅，真正的高品质住宅依旧是稀缺的。

这句话的深意，意味着今后买房人如果买房时选择错误，将会面临更多转手困难，甚至贬值的问题，不过仍旧有部分住房时稀缺资源，未来将会变得越来越受人追捧。

从目前房价上看，虽然全国各地的房价都偏高，但市与市之间，区与区之间已经出现明显分化，不同城市之间的走势有很大的区别，部分城市已经出现回调，但有些城市的房产依旧势如破竹。

在2022年初，相信许多买房人已经确定了买房目标，但在买房的过程切记不能盲目选择，应该对比地区内稀缺的房子，此类房子不仅能提供良好的居住体验，今后仍然能保证一定的上涨空间。购买这类房产，不管用于自住，还是作为自己的一部分资产，都是很好的选择。

未来几年，哪些类型的房产将会越来越吃香呢？笔者通过采访多名房地产从业者，他们均给出了较为一致的答案，根据对房地产未来的趋势判断，内行人总结出3类未来潜力巨大的房产类型，近段时间受到越来越多人的关注。

从城市的方面：一二线城市市区的房子更具潜力。

房子本身只是一堆钢筋和水泥，为什么有些房子价格这么高呢？从本质上来说，房子的价值，更多是由所处城市的资源所带来的，而并非房子本身。

商品房发展至今，已经不单单只有居住属性，往往我们买下一套房子，同时买下的还有其周边的城市资源，诸如商超、医疗、教育、办公等等。如果房子周边有更为完善和前沿的配套，自然能引来更多的人口，同时这些人口能够进一步带来经济效益和住房需求，该区域也会得到更好的发展，因此房子的价值也会得到相应的提高。

即使在楼市分化加剧的情况下，一二线城市的市区，仍然是具备发展潜力的城市区域，建设在这些地方的房子，依旧不用担心房价会回调，因为这些区域的资源强盛，随着时间的推移，指挥有越来越多的人进驻。

从居住的方面：小区环境好，物业服务品质高的房子更具潜力。

商品房具备居住属性和资产属性，随着经济发展，虽然商品房的资产属性越发增强，但居住依旧是房子的本质，尤其是近两年倡导住宅逐步回归居住，未来住宅一定会越发重视居住的价值，因此选择居住体验好的住宅未来也会更具潜力。

除了房子本身的品质、户型、楼层、装修等因素外，还有两个比较容易受到买房人忽视的问题：一是小区的环境，另一个是物业服务质量。

小区环境的好坏，主要从三方面考量：一是绿化率，一般而言小区的绿化率达到40%以上，就是非常优质的绿化小区，绿化率高意味着该小区的空气清醒，长久居住对个人身体健康有益，尤其是对老人和小孩，一个绿化晚上的小区能帮助他们健康生活。

二是住宅楼栋间的楼间距，楼间距足够宽，才能保证每栋楼能够拥有足够的采光、视野以及安静的生活氛围，一线城市的部分住宅项目为了让更多人入住，常会忽略楼间距的合理安排，这些住宅不断居住时给人压抑感，生活中打开窗户时，抬头就能看到对面楼的住户，完全没有隐私可言。

第三方面是小区内部设施，目前社区养老、社区带娃已经较为普遍，小区内部搭设老年活动中心、儿童娱乐设施等，能大幅度减少年轻人的压力，同时给予中老年人平日放松、娱乐的场所，大大提高家庭幸福感。

而小区的物业服务则更为重要，选择大品牌，有服务品质保证的物业公司，能够解决生活中多数遇到的问题，诸如业主之间的矛盾纠纷、住宅设施的维修问题、小区环境的清洁等等，可以说选择了好的物业公司，会让你感觉物业费交的值当，而不是让生活变得糟心。

从住宅类型的方面：多层电梯洋房更具潜力。

这5年来，楼市上流行的住宅类型发生比较大的变化，在各城市发展初期，随着大量人口的流入，绝大多数需要解决基本的住房问题，因此能够容纳大多数人的高层电梯住宅成为主流，即使是较为奢华的也不过是面积宽大的高层大平层。

而随着时间推移，虽然目前高层住宅依旧是市场的主流，但其弊端也渐渐体现出来，一是住宅内部设施老化维修困难；二是消防搭救难度高，抗危险能力差；三是拆迁难度高，翻新成本过高，因此高层住宅将沦为“贫民窟”的言论也随之盛行。

目前中国城市化进度已经完成近7成，这也代表了今后涌入城市的人口也将越来越少，而城市中过剩的高层住宅，也能解决未来涌入的人口居住问题，因此近些年来，多层电梯洋房进入了人们的视野。

现在多层电梯洋房仍然属于一种稀缺的住宅资源，虽然多数开发商意识到多层洋房的潜力，但受限于土地资源与规划，多层电梯洋房终究只会是少量，这尤其在一二线城市，本身土地资源就稀缺，而少量多层电梯洋房未来只会少部分人持有，因此其更具潜力。

总的来说，在目前住宅过剩的前提下，低质量住宅的价值终究会越来越低，只会有少部分类型的住宅仍然有发展空间，对于在2022年想要买房的人来说，尽可能挑选这些类型的房源，对于自身居住和资产配置而言都大有脾益。

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